01 · Población
Una ciudad que crece por fuera
Balance 2010–2020 sólo en manzanas comparables (con al menos 20 habitantes en 2010). El crecimiento en manzanas nuevas no entra en esta comparación: el Censo 2020 cuenta 915 mil habitantes en el municipio.
02 · Vivienda
Casas sin gente
Censo 2020: viviendas particulares deshabitadas y de uso temporal (segunda residencia, renta vacacional u otros usos no permanentes). Se calcula sólo en manzanas con 10 o más viviendas.
03 · Suelo
El suelo sube
Los rangos de mercado (mínimo y máximo, $/m²) existen por supermanzana: todas las manzanas de una supermanzana comparten el mismo valor. Valorización robusta = el mínimo y el máximo del rango suben al menos 5%.
04 · Tipología
Vaciarse no es una sola cosa
Cruzando población, actividad económica y vivienda desocupada, la pérdida de residentes se separa en trayectorias distintas.
Reglas aplicadas en este orden a manzanas comparables que pierden ≥ 5% de población. Son lecturas analíticas, no diagnósticos definitivos de cada manzana.
05 · Cruce
Vaciarse sobre un suelo que sube
Cada celda de la matriz es un filtro: haz clic para ver esas manzanas en el mapa; clic de nuevo para quitarlo.
06 · Trayectorias
Mismo vaciamiento, mercados opuestos
Dos supermanzanas pueden perder población al mismo ritmo y, sin embargo, tener un suelo que se duplica o que se desploma.
Compara cualquier par de supermanzanas en el panel inferior. Por defecto: SM 094, la de mayor vaciamiento con valorización en el análisis previo, frente a SM 221, su vecina, con vaciamiento y depreciación.
La caída de SM 221 (de 800–1,400 a 250–350 $/m²) es extrema frente a una supermanzana contigua. Puede reflejar un cambio en la muestra de ofertas más que en el mercado: conviene verificar la fuente antes de usarla como evidencia.
07 · Norma
Lo que propone la norma
Parámetros de la simulación volumétrica de la zonificación vigente, agregados por manzana (predio → centroide en manzana). El potencial construible no es demanda ni proyecto: es lo que la norma permitiría.
08 · Síntesis
Cada vaciamiento pide otra pregunta
Más aprovechamiento no repuebla por sí solo. Donde el suelo sube y la vivienda se desocupa, el problema no es falta de norma; donde la ciudad declina, tampoco lo es.
La tabla ordena lo que el análisis puede sostener y lo que queda abierto. Los instrumentos son preguntas de política a discutir, no recomendaciones derivadas de un puntaje.
El vaciamiento no parece deberse a falta de suelo permitido, sino a cómo han cambiado el valor y el uso del suelo.