¿Por qué se vacía una ciudad que sigue creciendo?

¿Por qué se vacía una ciudad que sigue creciendo?

• Censo de Población y Vivienda 2020Viviendas particulares habitadas, deshabitadas y de uso temporal por manzana.
• Población 2010–2020Balance por manzana con crecimientos y pérdidas; se comparan manzanas con al menos 20 habitantes en 2010.
• Unidades económicas y empleo estimadoDENUE 2010, 2020 y 2026; personal ocupado estimado por rangos.
• Precio del suelo por supermanzanaRangos mínimo y máximo de mercado 2016, 2019 y 2023; valor catastral 2025 y valor comercial de referencia.
• Simulación volumétrica de la zonificación vigenteCUS máximo y materializable por lote, agregado por manzana.

Tipologías por manzana con población, vivienda, actividad y valor del suelo.

1. Comparar la población 2010–2020 sólo en manzanas con base en 2010, para no confundir la expansión con la ciudad consolidada.
2. Distinguir formas de vaciarse con reglas explícitas: sustitución por actividad, desocupación de vivienda, declive y pérdida residencial sin otra señal.
3. Cruzar cada forma con la trayectoria del precio del suelo por supermanzana y con la brecha entre valor comercial y catastral.
4. Leer qué intensidad asigna la norma vigente a cada tipo de vaciamiento.

1. SustituciónGana actividad (≥ +2 unidades económicas o ≥ +10 empleos estimados): la manzana cambia de uso. 709 manzanas, −18,278 habitantes.
2. DesocupaciónSin ganancia de actividad y con ≥ 20% de vivienda deshabitada o de uso temporal. 516 manzanas, −12,833 habitantes.
3. DeclivePierde población, unidades económicas y empleo a la vez. 667 manzanas, −15,246 habitantes.
4. Pérdida residencialSin otra señal en los datos; posiblemente hogares más pequeños, no verificable con esta base. 1,063 manzanas, −24,018 habitantes.

Ver metodología

• La ciudad consolidada no crece

  En las manzanas comparables la población pasa de 589,486 a 583,910 habitantes entre 2010 y 2020. El crecimiento ocurre en manzanas nuevas.

• El núcleo concentra la pérdida

  El núcleo urbano reúne el 70% de los habitantes perdidos en manzanas comparables; también es donde más manzanas tienen base 2010.

• Más de una de cada ocho viviendas sin ocupación permanente

  En 2020 había 30,633 viviendas deshabitadas y 8,441 de uso temporal: 13.1% del parque particular.

• Vaciarse no abarata el suelo

  59% de las manzanas que pierden población (con dato de mercado) están en supermanzanas con valorización robusta 2016–2023; en 199 de 204 supermanzanas el valor comercial supera al catastral.

• La norma sigue a la actividad

  El plan urbano vigente asigna un CUS ponderado de 2.89 donde la actividad sustituye a la vivienda y de 2.36 donde la vivienda se desocupa o la ciudad declina.

Permite distinguir tipos de vaciamiento que piden políticas distintas: sustitución, desocupación y pérdida en suelo que se valoriza.

Resultado · lo que encontramos

Un atlas sobre las formas de vaciamiento residencial en Cancún: dónde la ciudad consolidada pierde habitantes, cuánta vivienda queda sin ocupación permanente, qué hace el precio del suelo y qué propone la norma vigente en esos lugares.

Producto · lo que se entregó

• Atlas interactivo con escenas y exploración libre

Aplicación · para qué sirve

• ¿Dónde repoblar el centro?
• ¿Qué vivienda está desocupada?
• ¿Qué propone la norma donde la ciudad se vacía?

Evidencia

• Censo de Población y Vivienda 2020
• Población 2010–2020
• Unidades económicas y empleo estimado
• Precio del suelo por supermanzana
• Simulación volumétrica de la zonificación vigente

Método

Tipologías por manzana con población, vivienda, actividad y valor del suelo.

Escala

Manzana → supermanzana → subzona funcional. La manzana concentra población, vivienda y actividad; el valor de mercado existe por supermanzana y cada manzana lo hereda.

Producto

Atlas interactivo con escenas y exploración libre

Limitaciones

4 declaradas · ver

• El balance poblacional excluye las manzanas nuevas: no es el balance municipal.
• El precio de mercado existe por supermanzana; las manzanas heredan ese valor.
• Uso temporal no equivale a renta vacacional: el Censo no distingue plataformas ni tenencia.
• La tipología es una lectura con reglas explícitas, no un modelo estadístico ni un índice; los instrumentos se presentan como preguntas a discutir.

• Las zonas metropolitanas de Acapulco, Cancún y Puerto Vallarta (2019) · Cancún pasó de 277 ha urbanizadas en 1975 a 14,495 ha en 2014 y dejó de ser una ciudad lineal para volverse nodal (p. 81).
• Estado de las ciudades de América Latina y el CaribeONU-Hábitat (2012) · La expansión de baja densidad como patrón regional.

Paráfrasis; la página indicada es la del PDF consultado.

Autoría

Cartograma · dirección y análisis: Rodrigo Cepeda

Rol

Integración de datos, tipología territorial y narrativa cartográfica

Año

2026

Territorio

Benito Juárez, Quintana Roo