La norma contra lo construido
¿Cuánta ciudad ya tiene permiso?
Permite decidir dónde ocupar primero el suelo que la norma ya autoriza, antes de abrir suelo nuevo.
Ver cómo se decidióNorma, suelo y capacidad urbana
¿Cuánto permite la norma, cuánto cabe y dónde conviene crecer?
Los planes asignan intensidades y usos, pero pocas veces se mide cuánto de eso es construible, cuánto ya se construyó y dónde conviene que ocurra. Sin esa lectura, la norma se discute en abstracto y el crecimiento se decide predio por predio.
De la pregunta a la decisión
- Pregunta¿Cuánto permite la norma, cuánto cabe y dónde conviene crecer?
- DatosZonificación secundaria por predio · Huellas de edificios · Censo de Población y Vivienda · DENUE · Accesibilidad calculada
- MétodoLeer la norma · Modelar la capacidad · Contrastar con lo construido · Filtrar con criterios explícitos
- ResultadoInventario de suelo vacante con capacidad · Brecha normativa por lote y zona · Mapa de aptitud con filtros · Nota técnica con lectura jurídica del instrumento · Atlas interactivo
- DecisiónPermite decidir dónde ocupar primero el suelo que la norma ya autoriza, antes de abrir suelo nuevo.
Preguntas que responde
- ¿Cuánta ciudad ya tiene permiso y está vacía?
- ¿Qué parte del potencial de la norma no puede materializarse?
- ¿La intensidad que asigna el plan sigue a la accesibilidad y los servicios?
- ¿Qué suelo con permiso conviene ocupar primero?
- ¿Dónde y cuánto intensificar un corredor?
Cómo se hace
- Leer la normaTraducir zonificación, coeficientes y restricciones a reglas por predio, con criterio jurídico.
- Modelar la capacidadCalcular lo que la norma permite y lo que cabe en cada lote.
- Contrastar con lo construidoComparar con huellas de edificios, población y actividad.
- Filtrar con criterios explícitosAccesibilidad, riesgo y servicios como condiciones visibles, sin puntajes opacos.
Datos y entregables
- Datos
- Zonificación secundaria por predio
- Huellas de edificios
- Censo de Población y Vivienda
- DENUE
- Accesibilidad calculada
Basta con la capa oficial de zonificación o el plan vigente; lo demás proviene de fuentes abiertas.
- Entregables posibles
- Inventario de suelo vacante con capacidad
- Brecha normativa por lote y zona
- Mapa de aptitud con filtros
- Nota técnica con lectura jurídica del instrumento
- Atlas interactivo
- Suele ser útil para
- Institutos y áreas de planeación
- Gobiernos municipales y cabildos
- Desarrolladores y fondos inmobiliarios
- Despachos que elaboran planes
Casos que la respaldan · 5
¿La norma se puede construir?Ver cómo se decidió
¿Qué permite realmente la norma?
Universo
164,504 lotes con parámetros de zonificación
Proceso
Descomposición exacta, lote por lote, del potencial al construible
Decisión
Brecha de 33.4 M m²: 72% se explica por fracciones de piso
¿Dónde crecer?Ver cómo se decidió
¿Dónde crecer?
Universo
46,178 baldíos · 115 M m² que la norma ya permite
Proceso
Filtros explícitos: empleo accesible, camión, riesgo, escuela y guardería
Decisión
12.9 M m² en 444 ha: 11% de la capacidad cumple todas las condiciones
Intensidad selectiva
¿Intensidad homogénea o selectiva?
Permite decidir dónde y cuánto intensificar un corredor, bajando del tramo al predio.
Ver cómo se decidió
¿Densificar donde hay ciudad?
¿Dónde tiene sentido densificar?
Permite revisar si la intensidad que asigna el plan sigue a la proximidad real: aquí coincide en 18% de la población, por debajo de lo esperado al azar.
Ver cómo se decidióEvidencia de referencia
Selección de la biblioteca
- Instrumentos para el financiamiento de la ciudadManual · 2023 · Impuesto al suelo, polígonos de actuación y derechos de desarrollo.
- Guía para la delimitación de los centros de poblaciónSEDATU · 2024 · El marco federal para contener el crecimiento urbano.
- Guía en materia de planeación municipalSEDATU · 2024 · Cómo se planea desde el municipio en México.
- Planeamiento urbano para autoridades localesONU-Hábitat · 2015 · Dirigir la expansión a zonas seguras y llenar antes que extender.
- Guía práctica para la elaboración de planes urbanos2024 · Cómo escribir una norma que se pueda construir.
- Orientaciones y buenas prácticas de viviendaINFONAVIT / ONU-Hábitat · 2023 · Vivienda adecuada y bien ubicada.
- El pulso y el impulso del desarrollo urbano en MéxicoCONARED · 2024 · Diagnóstico reciente del desarrollo urbano mexicano.
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