¿Qué permite realmente la norma?
¿La norma se puede construir?
Un atlas que descompone, lote por lote, la brecha entre el aprovechamiento que permite el plan urbano vigente y el que cabe en cada predio de Cancún: qué parte está escrita en la propia norma, qué parte depende de cómo se modela un edificio y qué parte es un límite físico del lote.
La pregunta
¿Qué necesitamos decidir?
¿Cuánto de lo que la norma permite existe realmente?
Un plan asigna metros cuadrados posibles. Pero entre lo que la norma permite y lo que cabe en cada lote hay una brecha, y no toda viene del lote: una parte está escrita en la propia norma y otra depende de cómo se modela un edificio.
Separar esas partes cambia la conversación: lo que se corrige escribiendo mejor la tabla de parámetros no debería discutirse como potencial a transferir.
La evidencia
¿Qué información se utilizó?
- Simulación volumétrica de la zonificación vigenteCOS normativo y real, CUS máximo, tope de niveles, niveles construidos y CUS materializable por lote.
- Geometría maestra de manzanasAgregación de lotes por centroide y tipología de vaciamiento 2010–2020.
El método
¿Cómo se analizó?
Descomposición, lote por lote, de la brecha entre el aprovechamiento máximo y el construible.
- Tomar la simulación volumétrica de la zonificación vigente de 164,504 lotes y reconstruir, lote por lote, cómo se pasa del CUS máximo al CUS materializable.
- Descomponer la diferencia de forma exacta en cuatro términos: pisos enteros que exige la norma, restricciones de desplante, tope de niveles y residuo del modelo.
- Contrastar el supuesto de la simulación (pisos completos) con una lectura alternativa que admite un último piso parcial dentro del tope.
- Cruzar la brecha con el tamaño del lote, la zonificación y la trayectoria de vaciamiento de cada manzana.
- Pisos enteros de la normaCUS − COS·⌊CUS/COS⌋: la fracción de piso que el CUS pide y que una planta completa no construye.
- Restricciones de desplanteCambio en los pisos completos posibles al pasar del COS normativo al desplante real.
- Tope de nivelesPisos necesarios por encima del máximo de la zonificación.
- Residuo del modeloLo que falta para llegar al CUS materializable reportado; señala redondeos internos a revisar.
Reducción de complejidad
De la complejidad a la decisión
164,504 lotes con parámetros de zonificación
Descomposición exacta, lote por lote, del potencial al construible
Brecha de 33.4 M m²: 72% se explica por fracciones de piso
Examinar la evidencia
164,504 lotes · simulación volumétrica de la zonificación vigente · 12,639 manzanas · Base cartográfica: Esri World Light Gray
El hallazgo
¿Qué descubrimos?
33 millones de m² que no caben
La norma permite 255.5 M m²; la simulación materializa 222.1 M m². La diferencia es 13% del potencial.
72% de la brecha es medio piso
24.2 M m² surgen porque el CUS, dividido entre el COS, pide fracciones de piso. La combinación más frecuente (HU: COS 0.8, CUS 2.0) implica 2.5 pisos.
Más de la mitad depende del modelo
Si se admite un último piso parcial dentro del tope de niveles, la brecha baja de 33.4 a 14.0 M m²: 58% depende del supuesto de modelación.
Parámetros que no pueden alcanzarse
En HM (COS 0.6, CUS 2.6, 4 niveles) y en M-CS/TH (COS 0.4, CUS 5.0, 12 niveles) el CUS supera a COS × tope: no se alcanza ni en un lote ideal.
Uno de cada cinco lotes bajo el mínimo
32,598 lotes están por debajo del mínimo de su zonificación; en HM, 64%.
La decisión que habilita
¿Qué decisión permite tomar?
Permite distinguir qué parte del potencial del plan es real y qué parte depende de cómo está escrita la norma o de cómo se modela.
Resultado · producto · aplicación
- Resultado · lo que encontramos
- Un atlas que descompone, lote por lote, la brecha entre el aprovechamiento que permite el plan urbano vigente y el que cabe en cada predio de Cancún: qué parte está escrita en la propia norma, qué parte depende de cómo se modela un edificio y qué parte es un límite físico del lote.
- Producto · lo que se entregó
- Descomposición de la brecha normativa por lote y zona
- Atlas con lectura alternativa de la norma
- Aplicación · para qué sirve
- ¿Qué claves de zonificación no pueden alcanzar su propio coeficiente?
- ¿Cuánto cambia la capacidad con un ajuste de redacción?
- ¿Qué tamaño de lote hace viable la intensidad?
Ficha técnica
- Evidencia
- Simulación volumétrica de la zonificación vigente
- Geometría maestra de manzanas
- Método
- Descomposición, lote por lote, de la brecha entre el aprovechamiento máximo y el construible.
- Escala
- Lote → manzana → zonificación → ciudad. El lote es la unidad del cálculo; la manzana y la zonificación permiten leer patrones; los totales se expresan para toda la ciudad.
- Producto
- Descomposición de la brecha normativa por lote y zona · Atlas con lectura alternativa de la norma
- Limitaciones
- 4 declaradas · ver
Limitaciones
¿Qué no demuestra?
- Todo depende de la simulación volumétrica: no se mide la superficie construida actual.
- «Último piso parcial» es una lectura alternativa, no una regla vigente.
- La brecha no es un derecho transferible: la mayor parte no existe en ningún lote.
- 39,352 lotes quedan fuera de las manzanas maestras: cuentan en los totales, no en el mapa por manzana.
Qué sostiene el método
Proyecto ↔ método ↔ fuente
- Guía práctica para la elaboración de planes urbanos (2024) · Cómo escribir una norma que se pueda construir.
Paráfrasis; la página indicada es la del PDF consultado.
Créditos
- Autoría
- Cartograma · dirección y análisis: Rodrigo Cepeda
- Rol
- Análisis normativo, simulación y narrativa cartográfica
- Año
- 2026
- Territorio
- Benito Juárez, Quintana Roo
¿Tienes un problema parecido?
Aplica a cualquier plan con coeficientes, niveles y restricciones por predio.
Aplicable a
- Institutos y áreas de planeación
- Gobiernos municipales y cabildos
- Desarrolladores y fondos inmobiliarios
- Despachos que elaboran planes
Puede responder
- ¿Qué claves de zonificación no pueden alcanzar su propio coeficiente?
- ¿Cuánto cambia la capacidad con un ajuste de redacción?
- ¿Qué tamaño de lote hace viable la intensidad?
