¿Intensidad homogénea o selectiva?

¿Intensidad homogénea o selectiva?

• Predios del núcleo urbanoSuperficie, banda de superficie, intensidad conceptual (E0–E4), zonificación secundaria y distancias precalculadas al corredor/tramo y al nodo más cercanos.
• Dinámica urbana por manzanaPoblación 2010–2020 en manzanas comparables (crecimientos y pérdidas), unidades económicas DENUE 2010, 2020 y 2026, empleo estimado por rangos de personal ocupado, tipología económica y vaciamiento triple.
• Corredores y tramos de movilidadEjes estructurantes divididos en tramos, y nueve intersecciones analizadas como nodos.
• Simulación volumétrica de la zonificación vigenteCOS, CUS máximo, CUS materializable, niveles y restricción que limita el aprovechamiento; unida espacialmente a los predios y aceptada sólo cuando la superficie coincide ±20%.

Lectura encadenada de corredor, tramo, nodo y predio con estructura predial, dinámica y capacidad.

1. Leer la intensidad por escalas sucesivas: corredor, tramo, nodo y predio, en lugar de asignarla homogéneamente a todo el corredor.
2. Cruzar la posición territorial con la dinámica urbana (cambio de población 2010–2020, unidades económicas y empleo estimado), la estructura predial y la capacidad física del lote.
3. Distinguir el CUS máximo que permite la zonificación del CUS que la geometría del predio puede materializar.
4. Sumar la seguridad vial (heridos y fallecidos en los cruces de cada nodo y tramo) como condición previa de la intensidad.
5. Presentar la aptitud como combinación de dimensiones, sin reducirla a un puntaje, y separarla de la asignación normativa final.

1. Posición territorialAsignar cada predio y manzana a su corredor, tramo y nodo más cercanos con distancias precalculadas; los buffers se aplican como filtros, no como geometrías.
2. Perfil longitudinalProyectar predios y manzanas sobre el eje del corredor para leer, segmento a segmento, dinámica, tamaño predial, fragmentación, intensidad y CUS.
3. Dinámica urbanaAgregar por tramo y nodo el cambio de población en manzanas comparables y el cambio en unidades económicas y empleo estimado.
4. Seguridad vialAsignar a cada nodo y tramo los cruces evaluados por el programa municipal, con sus heridos y fallecidos.
5. Capacidad del predioComparar el CUS máximo de la zonificación con el CUS materializable según COS, restricciones y tope de niveles.
6. Aptitud, no asignaciónLeer la aptitud como combinación de dimensiones y dejar explícito lo que falta —propiedad e infraestructura— para convertirla en decisión normativa.

Ver metodología

• Siete de nueve nodos están hechos de lotes pequeños

  Con un radio de 150 m, siete nodos tienen al menos 90% de sus predios por debajo de 1,000 m². Sólo Kabah × Nichupté y Nichupté × Tulum tienen medianas de alrededor de 4,000 m²: misma función en la red, estructura predial incomparable.

• El corredor cambia a lo largo de su eje

  Dentro de un mismo corredor, los tramos difieren en tamaño predial, trayectoria económica y cambio de población. La intensidad responde a la ciudad que el corredor atraviesa, no al corredor completo.

• El CUS máximo no siempre es materializable

  En los entornos de nodo, la mayoría de los predios simulados presenta una diferencia mayor a 0.05 entre CUS máximo y CUS materializable por COS, restricciones, tope de niveles o lote bajo mínimo. Es un diferencial geométrico, no un derecho transferible.

• El núcleo que se propone intensificar pierde población

  En las 3,439 manzanas comparables del núcleo urbano la población pasa de 331,177 a 296,740 habitantes entre 2010 y 2020 (−10%). Intensificar aquí no responde a un crecimiento local: la pregunta previa es por qué el núcleo se vacía.

• Los nodos coinciden con los cruces más siniestrados

  Los cruces a menos de 150 m de un nodo promedian 20 personas heridas, frente a 7.9 en el resto del núcleo; 26 de 48 están en el 10% más siniestrado de la ciudad. La seguridad vial es una condición previa de la intensidad.

• Una parte de la ciudad pierde actividad

  De las 4,440 manzanas que intersectan el núcleo urbano, 1,464 pierden unidades económicas y 1,527 pierden empleo estimado entre 2010 y 2020; 839 pierden población, unidades económicas y empleo a la vez.

Permite decidir dónde y cuánto intensificar un corredor, bajando del tramo al predio.

Resultado · lo que encontramos

Un atlas interactivo para decidir dónde y cuánto intensificar en el núcleo urbano de Cancún: del corredor al tramo, del nodo al predio, cruzando estructura predial, dinámica urbana y capacidad física.

Producto · lo que se entregó

• Atlas interactivo con escenas y exploración libre

Aplicación · para qué sirve

• ¿Qué nodos admiten más intensidad?
• ¿Qué predios son candidatos por tamaño y norma?
• ¿Qué tramos son inseguros para intensificar?

Evidencia

• Predios del núcleo urbano
• Dinámica urbana por manzana
• Corredores y tramos de movilidad
• Simulación volumétrica de la zonificación vigente

Método

Lectura encadenada de corredor, tramo, nodo y predio con estructura predial, dinámica y capacidad.

Escala

Corredor → tramo → nodo → predio. El corredor organiza la posibilidad; el tramo y el nodo acotan dónde; el predio y su capacidad física explican cuánto puede materializarse.

Producto

Atlas interactivo con escenas y exploración libre

Limitaciones

4 declaradas · ver

• Las intensidades E0–E5 son categorías conceptuales de trabajo, no categorías normativas oficiales.
• El balance de población compara manzanas con base 2010 (≥ 20 habitantes); las manzanas nuevas quedan fuera.
• Los agregados de manzana se suman completos, sin prorrateo por área; son lecturas exploratorias.
• La aptitud territorial no es una asignación normativa: faltan propiedad e infraestructura.

• Streets as Public Spaces and Drivers of Urban ProsperityONU-Hábitat (2013) · Cuánto suelo dedica una ciudad a la calle y por qué importa.
• Urban street structure and traffic safetyDinesh Mohan (2017) · La estructura vial como causa de siniestralidad.

Paráfrasis; la página indicada es la del PDF consultado.

Autoría

Cartograma · dirección y análisis: Rodrigo Cepeda

Rol

Análisis espacial, integración de datos y narrativa cartográfica

Año

2026

Territorio

Benito Juárez, Quintana Roo · núcleo urbano