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La mitad de Bogotá ya está en la altura base
Lo que permite el POT 555 frente a lo construido, lote por lote.
¿La norma se puede construir? · Bogotá · ¿La norma de Bogotá se puede construir?
La mitad de los lotes construidos de Bogotá ya está en la altura base del POT 555. Lo que falta es grande, 126 millones de m², pero repartido en lotes pequeños, y los pisos adicionales que ofrece el mapa casi nunca se pueden usar sin englobar lotes.
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El problema
Un plan puede permitir mucho y, aun así, no cambiar nada si lo que permite no cabe en los lotes que existen. En Bogotá el catastro registra los pisos de cada construcción: se puede comparar lo permitido con lo construido lote por lote.
Lo que encontramos
Casi la mitad de los lotes ya tiene la altura base que fija la norma
El 46,7% de los lotes construidos tiene tantos pisos como la altura base del POT, o más. La mediana de pisos que faltan para llegar a la base es 1: el margen de crecimiento sobre lo existente es menor de lo que sugiere el mapa de alturas.
Para usar los pisos adicionales casi siempre hay que unir lotes
En las zonas donde el POT da un rango de altura, los pisos por encima de la base exigen lotes con 14 m de frente o, para el tope, 24 m de frente y 1.200 m² de área. Sólo el 40,5% de los lotes cumple lo primero y el 12,2% lo segundo. Por eso el 35,9% de los m² que ofrece el mapa no se puede construir lote por lote: requiere englobar.
En los barrios de mejoramiento integral, los lotes son muy pequeños para la altura máxima
En estas zonas el lote mediano mide 72 m² con 8 m de frente. El 87,2% tiene tamaño para 3 pisos, pero sólo el 1,7% para 12. Además, el 15,6% ya tiene 4 pisos o más.
La norma no dirige el crecimiento hacia donde hay servicios
Los m² que la norma permite y aún no se han construido se reparten casi igual entre los niveles de proximidad: 22,1% en el quintil con menos y 18,7% en el quintil con más. El POT no concentra la capacidad de crecer donde la vida diaria queda cerca.
Lo que falta construir es más de la mitad de lo construido
Sobre la huella actual, la altura base permitiría 126 millones de m² adicionales, el 55% de los 230 millones ya construidos en esos lotes. Donde el mapa da 4 o 5 pisos, sólo el 18% y el 10% de los lotes los alcanzan; donde da 3, el 55%.
Más construcción por encima del mapa que en Cancún
55.063 lotes, el 13,6% de los construidos en consolidación y conservación, superan la altura máxima del mapa; en el 85% de ellos por un solo piso. Muchos pueden ser anteriores al POT de 2021.
En mejoramiento integral el lote permite un séptimo de lo ofrecido
Con la tabla del artículo 340, lo que el tamaño de los lotes permite construir equivale al 14% de lo que ofrecería llegar a 12 pisos.
Véalo en el mapa
Qué recomendamos
Antes de dar más pisos en el mapa, escalonar la norma por tamaño de lote y facilitar la integración predial donde el rango del artículo 310 ofrece altura que ningún lote puede usar. En mejoramiento integral, acompañar el crecimiento lote a lote con apoyo técnico y estructural.
Subir la altura en el mapa no garantiza más vivienda: donde el lote es la restricción, la respuesta está en el lote.
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